Multiproprietà e la nullità di contratto

Lo Studio Legale Latini ha ricevuto incarico di agire in giudizio contro una società della Repubblica Dominicana allo scopo di ottenere l'accertamento della nullità di un contratto preliminare volto all'acquisto di una multiproprietà.

Questi i fatti accaduti al signor C.F. di Follonica.

Nella primavera del 2000 il signor C.F. veniva contattato al telefono da un call center che, come gli fu riferito, operava per conto di una società italiana di Padova a sua volta rappresentante per l'Italia della proprietaria di un complesso turistico di nuova realizzazione ubicato nella Repubblica Dominicana, che lo invitava presso un noto albergo della zona per ritirare il premio consistente in un soggiorno gratuito per quattro persone presso un nuovo e lussuosissimo complesso turistico di Santo Domingo.

Il call center, su espressa richiesta del C.F., espressamente negò che si trattasse di operazione volta all'acquisto di prodotti e/o servizi ma che in realtà si trattasse di una mera promozione per inaugurare un nuovo complesso turistico nella splendida isola caraibica.

Allettato dalla accattivante e apparentemente innocua proposta, sentendosi baciato dalla fortuna, il malcapitato, pronto tuttavia a non sottoscrivere alcunché, si recava sul posto ove, assieme a molte altre persone a loro volta invitate, in un ambiente caotico, veniva fatto accomodare ad un tavolo e sottoposto ad una serie impressionante di suggestioni, in mezzo a luci, canzoni e proiezioni di immagini di posti incantevoli, tutto finalizzato a determinare ciò che di li a poco sarebbe effettivamente avvenuto.

Giunto sul posto tuttavia, anziché ricevere i biglietti omaggio, gli veniva propinata una vera e propria offerta commerciale.

A fronte dei numerosissimi stimoli provenienti dall'ambiente, e dagli abili operatori, il signor C.F. veniva convinto che l'acquisto di un soggiorno mai richiesto né voluto fosse l'affare del secolo e che l'offerta era talmente vantaggiosa da doverla accettare subito e sul posto.

In rapida successione pertanto gli venne fatto sottoscrivere un documento, incastonato in mezzo a cataloghi patinati con fotografie da sogno, denominato "Commissione di acquisto promozionale di una settimana vacanza" prodromico alla successiva sottoscrizione di un "Contratto preliminare di compravendita" di una multiproprietà.

L'abilità degli operatori fu talmente evidente che, pur non avendo egli la disponibilità finanziaria necessaria, alla sottoscrizione tutt'altro che consapevole del preliminare di compravendita apparentemente conveniente, seguiva, dopo qualche giorno, la visita a domicilio di due distinti incaricati della medesima società che, con la scusa della consegna del buono per il soggiorno, gli facevano sottoscrivere un finanziamento per il pagamento della residua somma dovuta per il tramite del canale bancario convenzionato.

Vicenda questa evidentemente tutta italica e dal sapore truffaldino.

La truffa: una vendita di fumo. Poco dopo la fantomatica società di Padova fallisce salvo poi riapparire sotto altra denominazione per perpetuare altrove lo stesso modus operandi truffaldino a danno dei malcapitati consumatori.

Al signor C.F. tuttavia non gli vengono ovviamente illustrati i propri cogenti diritti, in primis il diritto di recesso da espletare anche senza motivi entro dieci giorni dalla stipula, ed anzi viene addirittura minacciato qualora egli intenda cessare di corrispondere le rate del finanziamento.

Il signor C.F., senza l'assistenza di un avvocato, paga pertanto l'intera somma dovuta e, per i primi anni dopo la stipulazione, paga addirittura le "spese condominiali" che vengono fatte recapitare lui periodicamente da una società terza, tutta italiana, incaricata della gestione del complesso turistico residenziale e del recupero crediti.

Nell'impossibilità di rescindere qualsiasi legame con la fantomatica multiproprietà non voluta, pur avendo egli tentato, senza esito alcuno ma caricandosi di ulteriori costi, di cederla per il tramite di società specializzate, egli decide di rivolgersi ad un legale per verificare la possibilità di tutelarsi più efficacemente.

Non appena conferito l'incarico ed analizzata la documentazione contrattuale fatta sottoscrivere appariva fin da subito evidente che il contratto poteva ritenersi nullo sia per la violazione della cogente disciplina di cui al d.lgs. 09/11/1998 nr. 427 rubricato "Attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili" entrato in vigore in data 15/12/1998, poi trasfuso, con modificazioni, nel cosiddetto Codice del Consumo di cui al d.lgs. 206/2005, che, e soprattutto, sulla base della più generale disciplina codicistica di cui agli articoli 1346 e 1418 c.c..

In effetti il contratto preliminare fatto sottoscrivere era pesantemente carente di tutte le indicazioni previste dalla normativa sugli acquisti di diritti di godimento a tempo parziale di beni immobili e, in particolare:

1. era carente, incompleta e/o mancante nella indicazione della natura esatta del diritto oggetto del contratto;
2. era carente, incompleta e/o mancante della descrizione precisa del bene immobile e della sua ubicazione;
3. era carente, incompleta e/o mancante della indicazione dei principi applicabili in materia di manutenzione e riparazione del bene immobile nonché amministrazione e gestione dello stesso;
4. era carente della necessaria informativa sul diritto di recesso;
5. era manchevole dell'indicazione precisa del periodo durante il quale il diritto di godimento poteva essere esercitato, informazione quest'ultima la cui mancanza era certamente fonte di nullità del contratto.

Insomma il contratto preliminare, in base alla disciplina surrichiamata, doveva ritenersi nullo di pieno diritto e pertanto insuscettibile di determinare oneri e/o diritti inter partes.

Inoltre il contratto preliminare doveva ritenersi altresì nullo in applicazione della più generale disciplina codicistica poiché, non specificando il periodo in cui il diritto poteva essere esercitato, esso era indeterminato e indeterminabile in violazione dell'articolo 1346 c.c. con determinazione della nullità di cui all'articolo 1418 c.c..

Tuttavia una prima difficoltà nella applicazione della disciplina di diritto interno era dovuta al fatto che nel suddetto contratto preliminare si richiamava, quale normativa applicabile, quella della Repubblica Dominicana, e che, quindi, lo stesso contratto non sarebbe stato sottoposto alla disciplina del codice civile e del d.lgs. 09/11/1998 nr. 427 e questo, all'evidenza, poteva costituire un problema serio.

Per superare la preliminare eccezione sulla legge in concreto applicabile al contratto preliminare si è fatto espresso richiamo al combinato disposto delle norme comunitarie ed interne di diritto internazionale privato.

In particolare ci si è riferiti alla Convenzione di Roma del 19/06/1980, sulla legge applicabile alle obbligazioni contrattuali, recepita in Italia con la L. 18/12/1984 nr. 975 la quale, all'articolo 7, dispone che "…la presente convenzione non può impedire l'applicazione delle norme in vigore nel paese del giudice le quali disciplinano imperativamente il caso concreto indipendentemente dalla legge che regola il contratto…" oltreché al 14esimo considerando della Direttiva CEE 26/10/1994 nr. 94/47/CEE, recepita in Italia e trasfusa nel d.lgs. 427/1998, ove sul presupposto che esista il rischio, applicando la legislazione di alcuni Stati, di privare il consumatore delle tutele minime previste dalla direttiva stessa, all'articolo 8 della suddetta Direttiva si positivizza il principio secondo cui ciascuno Stato membro deve prevedere nella propria legislazione che una eventuale clausola del contratto secondo la quale l'acquirente fosse costretto a rinunciare ai benefici dei diritti previsti dalla Direttiva e, per estensione, ai diritti richiamati dalla normativa sulla multiproprietà, non può in nessun caso vincolare l'acquirente.

Ancora lo stesso articolo 20 della surrichiamata Convenzione di Roma positivizza il c.d. primato del diritto comunitario laddove stabilisce che "…la Convenzione di Roma non pregiudica comunque l'applicazione delle dispozioni che, in materie particolari, regolano i conflitti di leggi nel campo delle obbligazioni contrattuali e che sono contenuti in atti emanati o da emanarsi dalle Istituzioni delle Comunità Europee o nelle legislazioni nazionali armonizzate in esecuzione di tali atti…".

Sulla base della normativa surrichiamata la clausola del contratto preliminare di compravendita doveva ritenersi anch'essa nulla, a niente rilevando l'accettazione espressa del promittente acquirente, in quanto essa era unicamente tendente e strumentale alla elusione delle cogenti garanzie in materia di acquisti di multiproprietà previste dalla normativa europea ed interna.

Ancora la stessa libertà di scelta della lex contractus attribuita alle parti dall'articolo 3, comma 1, della Convenzione di Roma, cui fa rinvio l'articolo 57, della L. 31/05/1995 nr. 218, incontra tuttavia l'espresso limite del rispetto delle norme imperative del paese cui si riferiscono tutti i dati di fatto concernenti il contratto e del primato del diritto comunitario.

Seguendo lo stesso ragionamento giuridico la giurisprudenza di merito che si è occupata di analoghe questioni ( Tribunale di Chiavari 08/08/2000, Gatto c. Soc. Capo Nord in Arch. Locazioni, 2001, 129 ) ha chiarito come in tema di acquisto di immobili in multiproprietà, il diritto di recesso previsto dall'art. 5 d.lgs. 427/1998 deve essere riconosciuto all'acquirente anche quando il contratto per adesione, stipulato in Italia tra contraenti di nazionalità italiana, contenga una clausola secondo cui il contratto è regolato dalla legge dello Stato extracomunitario in cui si trova l'immobile venduto.

Superata positivamente la questione preliminare sulla legge applicabile alla fattispecie concreta appariva necessario verificare se, nel contratto fatto sottoscrivere, vi era menzione di tutte le informazioni richieste dal legislatore interno ad substantiam posto che, com'è noto, le garanzie previste dalle disposizioni di cui al d.lgs. 427/1998, oggi trasfuse nel Codice del Consumo, sono applicabili anche al contratto preliminare di compravendita.

Nella fattispecie concreta il contratto preliminare fatto sottoscrivere era pesantemente carente delle informazioni relative al diritto oggetto del contratto, ed anzi, appariva assolutamente fuorviante allorquando faceva riferimento all'acquisto di quote di partecipazione, come se il promittente acquirente acquistasse una partecipazione societaria, non si capiva in sostanza che cosa andasse ad acquistare l'acquirente se una multiproprietà pura oppure una multiproprietà c.d. associativa o societaria in quest'ultimo caso acquistando soltanto una quota del capitale della società proprietaria.

Tale oscurità era aggravata dal fatto che in nessuna parte del contratto non veniva fatta menzione alcuna della parola "multiproprietà".

Peraltro la soluzione dei problemi di qualificazione del diritto è stata resa ancor più ardua dalla pluralità dei modelli multiproprietari che l'autonomia negoziale è andata creando. Dalla semplice forma di multiproprietà immobiliare si differenzia infatti la multiproprietà alberghiera nella quale i comproprietari di un complesso alberghiero si riservano la facoltà di godere a turno delle singole unità utilizzando i servizi dell'albergo affidati di regola ad una società di gestione, ed entrambe si differenziano dalla multiproprietà azionaria in cui il complesso immobiliare resta nella titolarità di una società per azioni le cui azioni privilegiate danno diritto al godimento periodico delle unità immobiliari.

In ogni caso tuttavia, in tema di multiproprietà e di tutela dei diritti dei consumatori, l'esplicazione del contenuto del diritto acquistato deve essere chiaro e non lasciare adito a dubbi sulla natura dello stesso.

Invero anche la giurisprudenza di merito ( Tribunale di Roma Sezione Feriale 22/07/2003 in Contratti, 2004, 3, 294 e Tribunale di Firenze 02/04/2004, in Altalex del 31/01/2005 ) ha avuto modo di chiarire come l'omessa indicazione del diritto acquistato va parificata, quoad effectum, all'indicazione incompleta, oscura, circonvoluta od incomprensibile con ovvie ricadute in termini di validità ed efficacia del contratto.

A fronte della completa disamina della questione con approfondita valutazione dei possibili scenari che si potevano prospettare lo Studio Legale Latini, non prima di aver conferito col cliente, riteneva pertanto corretto procedersi in giudizio onde ottenere l'accertamento della nullità del contratto preliminare con la condanna della società convenuta al rimborso dei pagamenti effettuati.

Essendo nel frattempo fallita la società italiana che rappresentava gli interessi della proprietà del complesso di Santo Domingo – salvo poi riapparire con diversa denominazione per perpetrare la propria attività in altro luogo – si provvedeva ad effettuare la notifica dell'atto di citazione con traduzione giurata presso il Tribunale di Grosseto, per via consolare, ossia direttamente mediante le Rappresentanze diplomatiche-consolari territorialmente competenti, ai sensi degli artt. 30 e 75 d.p.r. 05/01/1967 nr. 200, non avendo per giunta la Repubblica Dominicana sottoscritto accordi in materia di assistenza e cooperazione giudiziaria con l'Italia.

Accertato il perfezionamento della notifica e la mancata costituzione della società convenuta il giudice ne dichiarava la contumacia e, dopo aver sfogato l'istruttoria con deposito di documenti e prove per testi, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 09/04/2013.

Con sentenza nr. 734/2013 in data 25/07/2013 il Tribunale di Grosseto accoglieva la domanda di accertamento della nullità del contratto con la condanna della società convenuta alla restituzione delle relative somme.

Condivisibilmente il giudice del Tribunale di Grosseto, al fine di risolvere preliminarmente la questione dell'applicabilità della legge di diritto interno, rilevava, anche sulla scorta delle argomentazioni in punto di diritto formulate dalla parte attrice, che "…l'art. 36 del d.lgs. 206/2005 ( Codice del Consumo ) stabilisce, al comma 5, che è nulla ogni clausola contrattuale che, prevedendo l'applicabilità al contratto di una legislazione di un paese extracomunitario, abbia l'effetto di privare il consumatore dei diritti assicurati dalla disciplina cogente, laddove il contratto presenti un collegamento più stretto col territorio di uno Stato membro dell'Unione Europea…" e che, "…nel caso di specie sussiste un collegamento più stretto con il territorio di uno Stato membro dell'Unione Europea ( nozione ampia e generica volta a consentire di prendere in considerazione vari elementi di collegamento in funzione delle circostanze del caso di specie, secondo la sentenza della Corte di Giustizia CE 09/04/2004 in causa C 70/03 ) , in quanto, come si evince dalla lettura del contratto preliminare la società convenuta è rappresentata da altra società di diritto italiano che commercializza le unità residenziali di proprietà della società convenuta.

Tale circostanza determina che il contratto è stato concluso da due soggetti di diritto italiano, la società ed il consumatore, quindi appare evidente il maggior collegamento col territorio nazionale del contratto in parola.

In relazione a ciò veniva dichiarata la nullità della clausola del contratto preliminare in cui le parti "dichiaravano di applicare al contratto la normativa della Repubblica Dominicana".

Sul contratto preliminare veniva indicato che il promittente acquirente acquistava una "settimana di proprietà, cedibile, vendibile, affittabile, ereditabile…" con diritto di godimento relativo ad una settimana relativa ad un appartamento completo di arredo e corredo per "…il periodo rosso…alta stagione…", non meglio identificato, per quattro persone.

L'articolo 1346 c.c. dispone in maniera perentoria che l'oggetto del contratto debba essere possibile, lecito, determinato o determinabile.

Trattandosi di acquisto di diritto soggetto a godimento turnario, appare fondamentale, per la stessa determinabilità dell'oggetto, l'espressa indicazione del periodo in cui il diritto può essere esercitato.

Viceversa l'indicazione "periodo rosso alta stagione", come peraltro ha già avuto modo di chiarire la giurisprudenza di merito ( Corte di Appello di Bologna 25/10/2010 nr. 1209, Tribunale di Bologna 19/01/2009 in Obblig. e Contr., 2009, 8-9 con nota di Schiavone ), è generica espressione del linguaggio corrente, resa ancora più elastica ed imprecisa dalla considerazione che potendo il diritto di soggiorno essere scambiato, esso può variare da paese a paese.

In considerazione di ciò, in applicazione della più generale disciplina prevista dal codice civile per la validità del contratto ed in applicazione del combinato disposto di cui agli articoli 1346 c.c. e 1418 c.c. il giudice del Tribunale di Grosseto, con grande soddisfazione del signor C.F., dichiarava la nullità del contratto preliminare di acquisto della multiproprietà, in quanto, appunto, in esso non era in alcun modo desumibile il periodo in cui il diritto ( quota di partecipazione dell'unità abitativa) poteva essere esercitato con ovvie conseguenze in merito alla condanna al rimborso delle somme versate ed al risarcimento dei danni.

In relazione a ciò era assorbita qualsiasi ulteriore eccezione di nullità ricavabile dalla normativa sulla multiproprietà già enucleata nell'atto di citazione.

La società proprietaria del complesso turistico veniva pertanto anche condannata alla restituzione di tutte le somme versate a suo favore dal malcapitato consumatore oltre alla rifusione delle spese di lite.

La sentenza del Tribunale di Grosseto si inserisce pienamente in quell'orientamento di merito, da ritenersi oramai consolidato, di tutela dei consumatori, da condotte di commercio aggressivo.

Dal momento che il signor C.F. aveva anche attivato un finanziamento per il pagamento della promessa settimana "gratuita" di vacanza si potrebbe adesso aprire la strada ad una seconda azione legale contro l'Istituto di Credito che l'ha erogato poiché, come la giurisprudenza consolidata oramai riconosce, la nullità del contratto principale per indeterminatezza dell'oggetto, determina la nullità a cascata del contratto di finanziamento che richiama il primo poiché sine causa (cft. ex multiplis Tribunale di Trieste, Sez. Civile, 10/07/2007 nr. 847, Tribunale di Trieste 17/10/2007 nr. 1114, Tribunale di Verona 06/02/2007 nr. 314).